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內容來自sina新聞

大數據看央行限貸松綁觀望心態尚未終結

  直言看房人激增、自曬十一銷售額，拋出漲價煙霧彈......9月30日央行房貸新政面世後，中介和房企正導演著樓市大轉折的劇情，並把當下塑造成抄底的最後時機。但深陷觀望的購房者，真得會"感冒"，甚至大舉買房嗎？

  用大數據視角找答案，結果不如想象中美。以百度海量網民行為數據為基礎的數據分享平臺百度指數顯示，在10月1-7日搜索"樓市+房價"兩關鍵詞的整體搜索指數(以網民在百度的搜索量為數據基礎，進行關鍵詞搜索熱度分析，統計的關鍵詞在百度網頁搜索中搜索頻次的加權和)為7417，環比上周漲19%。放在全年看黃金周該指數表現則屬中遊，與2月第四周1.54萬的關註高峰比不足後者一半。

   樓市成交甚至關註量的"解凍"，似乎尚未真正到來。

    當下非樓市關註度最高峰

  此次房貸新政最受關註的一點，是認貸不認房。當然，從房地產從業者角度，他們更願意也正悄然做的，是從新政身上解讀一種訊號：雖然絕大多數商業銀行尚未出措施執行央行精神，但樓市火熱的日子已觸手可及。

  對新政本身的關註量確已產生變化。借助百度指數平臺，搜索關鍵詞"首套房貸款政策"，國慶長假7天整體搜索指數528，同比上漲184%，環比上漲29%，相關關鍵詞"房貸新政策"、"房貸新政"、"最新房貸政策"分別有831%、782%、421%的檢索環比增長。

  上述量變背後，又有多少人對買房是關註的，我們試著接近那些在百度上搜過兩個關鍵詞"樓市"和"房價"的人。百度指數顯示，國慶長假一周內兩詞整體搜索指數系7417，同比上漲76%，環比增19%。關鍵詞"抄底"，同比增長20%，環比增長僅3%。顯然，政策出臺後，對樓市關註熱度的刺激，還是有的。

  作為房地產從業人員的你，如果此時開始幻想當下已成為樓市關註最高峰銀行房貸二胎利率怎麼貸款比較會過件，恐怕就大錯特錯瞭。

  實際從全年來看，網民對"樓市""房價"的關註度自今年2月13日開始攀升，2月25日達到峰值，當周整體搜索指數平均值為15459，彼時王石[微博]"非常不妙"的樓市觀點，和任志強對樂觀派開發商"很危險"警告、杭州崩盤論正大行其道，"樓市崩盤"和"樓市拐點"關鍵詞亦同樣出現搜索高峰，"杭州房價"峰值趨勢尤為明顯。顯然，與這些搜索高峰相比，黃金周的網民關鍵詞搜索熱度仍有差距。

  百度指數數據來源有PC端和移動端，PC端數據更早且梳理中有有趣發現：盤點2006-2014年，出現過4次大幅度"樓市""房價"關鍵詞的關註高峰，分別在2007年12月、2010年4月、2011年10月以及今年2月。

  網民對樓市和房價的搜索高峰，和其對房地產的關註度對應，但這項指標卻很難和真正的樓市底部達到一致。推演上述四個時間點當時所處樓市，多是房價較高水平且受經濟、政策影響初現房價下調的大環境，而像2008年、2012年初階段性樓市觸底階段卻鮮見搜索高峰，這也驗證瞭買漲不買跌，抄底隻屬於極少數人的道理。

  天津關心北京 北京關心杭州

  9-10月份，是房地產行政調控退場的關鍵節點，維持限購的城市僅剩北上廣深三亞五城，央行"認貸不認房"新政也在這一時期出臺。從百度指數上"限購"、"房貸"、"房價"三個關鍵詞搜索熱度的變化，亦可察覺網民關註點的悄然變化。

  從9月9日至10月8日，關鍵詞"房價"的整體搜索指數為4912，環比上漲20%；關鍵詞"房貸"，搜索指數2580，環比漲43%，關鍵詞"限購"搜索指數681，環比漲7%。在絕大多數城市解禁限購無懸念的背景下，"限購"較"房貸"的搜索熱度已出現明顯差距，這一差距在未來仍有擴大的可能。

  除瞭關心房價和調控政策，那些偷偷在網上關註樓市的網民，還有哪些群體特征？有瞭大數據的支持，可獲悉他們的城市位置、興趣愛好和年齡范圍等共性特征，勾勒出群體畫像。

  在今年以來，對"樓市""房價""抄底"三個關鍵詞進行檢索的人群中，超過8成為男性網友，影視Fans，體育愛好者的特征較為明顯。

  在國慶假期PC端檢索"樓市""房價"關鍵詞的群體中，北京網民在單城市占總檢索量的比例上居第一。二到十名城市為上海、天津、廣州、蘇州、深圳、杭州、西安、武漢、成都。兩關鍵詞1到10月檢索量的城市排名中，上述一線城市全出鏡，二線城市中天津、蘇州、杭州亦露面，排名依次為北京、上海、天津、深圳、廣州、蘇州、南京、杭州、鄭州、濟南。

  除瞭北京網民之外，誰還一直默默關心著首都房價？百度指數顯示，今年以來對關鍵詞"北京房價"檢索過的網友地域分佈除北京外，天津占第一，上海、河北廊坊、鄭州則緊隨其後。同樣的推論，杭州之外哪個城市網民關心"杭州房價"？指數顯示，第一至第四分別為北京、上海、溫州、南京。而搜索關鍵詞"三亞房價"的網民在全國的地域分佈，第一仍是北京，其後依次為上海、海口、天津、哈爾濱。

  整體來看，不同級別城市在2013-2014年度對關鍵詞"樓市"的關註度趨勢亦明顯分化，這和城市人口數量直接相關：三四線城市數量最多整體關註度最高，占70%，二線城市占19%一線城市占11%；城市平均關註度結果截然相反，一線城市平均關註度最高占57%；二線城市占33%，三四線城市僅10%。土建融新北雙溪土建融

  當然，大數據僅是一種工具，對房企而言更適用於摸底市場。但知己知彼百戰不殆的道理總是沒錯的，那些臆想著購房觀望心態終點到來抓緊漲價的房企，亦不妨多借助幾種工具好好給市場摸個底，瞭解清楚關心自傢項目所在城市房價的人群在哪裡，在同一級別"樓市"關鍵詞關註火熱的城市裡自傢有沒有佈局項目，或許會避免借著新政漲價後無人問津的尷尬局面，又能在拿房屋貸款率利最低銀行一覽表二胎年息地時多個購房能力的參考指標。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-11/08462939762.shtml

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