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毛大慶講話誤讀與真相:反腐不一定會帶動房價下跌

  毛大慶講話的誤讀與真相

  編者按:5月1日,一份所謂的網傳萬科執行副總裁毛大慶內部講話,給很多準備迎接"紅五月"的開發商潑瞭一盆冷水。

  上述名為 《毛大慶:全國房地產將下行 搞不懂北京樓市》的網絡文章,引用大量數據顯示,目前房地產行業去庫存

  雖然萬科方面迅速澄清,堅稱仍然非常看好房地產行業,但依然無法消除一些市場人士對樓市基本面的擔心。五一節後開市,招、保、萬、金等地產龍頭股連續下挫。

  《每日經濟新聞》記者調查發現,樓市的實際情況也許並沒有那麼悲觀:不僅高端市場未出現大規模拋售現象,一些大型開發商的銀行貸款融資比重也較去年有所上升,即便是最致命的庫存滯銷問題,也能夠在購房者信心恢復以後逐漸化解。

  《《《

    高端市場

    反腐成房地產最大調控?京高端盤未現拋售潮

  每經記者 王傑 發自北京

  網傳文件中稱,毛大慶認為反腐敗作為樓市的一個"擾亂因子",對高端樓市的影響很大。

  據鏈傢地產市場研究部統計,2014年五一假期(5.1~5.3),北京市二手住宅網簽量僅為31套,比去年同期下降瞭82%,為近6年來最低。

  近日記者采訪瞭多傢二手房中介,工作人員表示,目前二手房掛牌價比去年下半年有所下降,但並未出現大規模拋售的現象。

  昨日有消息稱,5月7日,國土資源部辦公廳下發《關於在地籍管理司加掛不動產登記局牌子的通知》,國土資源部不動產登記局正式掛牌成立。

  中國房地產學會副會長陳國強在接受記者采訪時表示,反腐跟目前政府推進的不動產登記、特別是不同城市實現住房信息聯網,對於部分持有多套房產的官員來說,會有一定影響,有些人可能會選擇拋售房產。但反腐對於房地產的影響沒法量化,不一定會帶動房價下跌。

  反腐或影響高端物業需求/

  上述網傳的毛大慶在某內部活動上的講話稱,"萬科在北京的高端樓盤,過去的三周,僅接待檢察院、紀檢委,就多達14~15次,一個樓盤配合調查如此密集 (售價在4萬~5萬元/平方米),其他開發商更貴的樓盤不敢想象是什麼情況。"

  隨後,萬科方面通過一份對總裁鬱亮和毛大慶的采訪作出回應。鬱亮認為,從提示風險的角度,贊成網文中的一些觀點,行業已經進入下半場,但行業發展的空間仍然很大。

  毛大慶則表示,他的發言以提示風險為主,沒想到會有人將討論、問答的內容糅合在一起,再經過一些"標題黨"式的轉載放大,有違他的本意。

  其實在上述毛大慶內部講話之前,萬科董事會主席王石也對反腐作過相關表態。據中國之聲《央廣新聞》報道,王石曾表示,對於房地產行業來講,最大的調控就是反腐,反腐以後高檔房子的需求立刻就減少瞭。

  王石認為,腐敗行為在房地產行業比較明顯。"反腐本身就是制止不正當交易,包括幕後交易和灰色收入,反腐把這些非剛性需求的購買力抑制瞭,特別是對於高端房子的需求,一部分虛高的房價也就被抑制住瞭。"

  對於開發商而言,反腐風暴不僅客觀上減少瞭一部分潛在置業需求,間接增大瞭開發商工作成本,更重要的是加重瞭市場對於持有高端樓盤的猶豫心理。

  在易居研究院研究員嚴躍進看來,反腐的初衷並不是為瞭調控房價,但持續的反腐工作客觀上起到瞭控制投機、抑制房價過快上漲的調控效果。

  他表示,目前國傢對於反腐的力度不斷加大,一定程度上震懾瞭部分擁有多套房產的官員。不過他也提醒,目前整個樓市在降溫,所以很難區分正常的物業拋售和部分官員的套現行為,在量化指標上很難統計。

  未現大規模拋售現象/

  昨日,國土資源部官方微博消息稱,5月7日,國土資源部辦公廳下發《關於在地籍管理司加掛不動產登記局牌子的通知》,在國土資源部地籍管理司加掛不動產登記局牌子,承擔指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產登記工作的職責。

  嚴躍進表示,在目前不動產登記制度沒有完善的情況下,高端住宅的私密性,往往使得內部的產權人、使用人等不為監管部門所獲知,這使得部分人有瞭空子可鉆。

  他指出,一般而言,部分企業為瞭討好一些官員,會或明或暗地拿房產來賄賂。從明的角度看,就是承諾給予住房,從而獲得各類商業審批的便利;從暗的角度看,就是對此類住房以低於市場同類物業的價格進行出售。所以從房產拋售的角度而言,高端物業的價格最有可能出現松動。

  北京中原地產數據統計顯示,5月第一周,北京二手房成交價格也延續瞭前4月的調整跡象,二手房價格調整逐漸加速。中原地產分析師張大偉稱,"成交量已經連跌3個月,價格自然就該松動。二手房因為受到信貸等收緊的影響更大,所以在本輪市場調整中反應最早。"

  但鏈傢地產市場研究部張旭表示,至少從數據上看,一沒有新增房源大幅增加,二沒有看到掛牌價有大幅回落。中原監測數據顯示,4月份6個重點城市二手住宅成交總量較3月縮減約一成。

  一傢高端樓盤銷售代理的高管透露,官員財產登記已屢次被提及,以前可能已經有一部分官員將房產變現瞭,也有一部分轉移瞭,現在對二手房市場沒什麼影響,但對新購房方面有一定影響。

  《每日經濟新聞》記者致電一傢大型房產中介,相關負責人稱,"有拋售現象,但不確定業主身份。"該中介的一位業務人員告訴記者,現在很多業主報價都在下調,280平方米的戶型,報價1550萬元,但是1500萬元就能買下。

  去年9月,備受關註的北京農展館地塊被融創集團以21億元的總價,外加異地建設27.8萬平方米醫院面積的條件獲得,實際成交總價為43.24億元,折合樓面價7.31萬元/平米。因此,該區域受到廣泛關註。

  農展館區域一位房產中介人員表示,該區域的老式二手房在42000~45000元/平方米,目前在售的一套房,業主報價38000元/平方米。

  從鏈傢地產監測到的房價指數來看,自1月以來,北京二手房掛牌價持續下調。其中,4月下調幅度最大,為2.2%,降價房源占比逐漸擴大。4月份,87%的房源都對掛牌價進行瞭下調。

  但記者走訪瞭北京通州新城多傢中介,工作人員均表示目前未出現大規模拋售現象。

  不過嚴躍進也表示,監督房產領域的腐敗現象,可以從部分高端物業、富人區等層面入手。但高端物業本身是市場所需要的,打擊腐敗不等同於打擊高端物業,否則會影響高端物業的投資積極性。

  機構統計數據顯示,今年北京隻有五礦萬科如園、紫辰院、福熙大道等5個定價超5過萬元的項目上市。截至目前,5個項目的平均簽約率隻有44%。



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-09/07472723092.shtml
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