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  鄭偉軍說:"作為公眾資金,物業維修資金不可能簡單地落實到單一樓盤上,加上有大量老舊房屋因為各種原因沒有繳納維修資金,這需要以城市為單位進行統一協調,把有限的資金用到刀刃上,更需要盡快在摸清傢底的情況下,建立全國統一的物業維修資金管理體系。"

  房屋管理局相關負責人給記者算瞭這樣一筆賬:在我國的中型城市,一座建築面積為30萬平方米的中型樓盤,業主如果按照每平方米50元的標準繳納房屋維修資金,一次性繳納的總額就超過1500萬元。按照我國2009年之後的中型城市平均發展此類樓盤為100個數量進行計算,每座中型城市歸集的房屋維修資金就超過15億元。

  廣西銀監局監管部門一位姓歐的處長告訴記者,銀行將此類資金停放在活期對公賬戶的核心原因在於:支付利息低,但可調動的額度很高,也就是習慣所說的高利用度的"睡眠資金"。

  周傑說:"從長遠上看,1500萬元的房屋維修資金,甚至不夠抵入住15年後的日常電梯保養費。"

  南寧市住房保障部門的統計表明,如今已經有20億元物業專項維修台南二胎房貸二胎年息資金停留在賬面上;柳州、桂林等地的規模也基本如此,而且每年還按照住房交付使用的面積持續增加。

  萬億資金駐留"存款賬戶"

  然而,這部分資金幾乎無一例外地停留在當地銀行的"活期賬戶"中。即便是金融體系較為發達的廣州,這筆資金也僅僅是允許停留在三個月的銀行短期賬戶中。

  巨額的房屋維修資金簡單"沉睡"在存款賬戶的背後,不僅跑不過"通脹率額",而且蘊藏著維修費用逐年增長,在繳存資金進入15年之後的"使用高峰期"後,無法滿足長遠需求的巨大隱憂。

  新加坡國際大學客座教授鄭偉軍用"跑不贏'通脹率'抵不瞭'維修費'"來描述房屋維修資金的尷尬"對於普通業主而言,上萬億的資金都是停留在活期賬戶中,隻能為銀行提供'存貸比'服務,無法給出資方帶來相應的收益,無論如何都是不公平的。"

  記者深入采訪時,多位專傢學者表示,"夢遊資金"的保值增值模式是顯而易見的,就目前而言,由於我國物業維修資金的管理模式還非常單一,應加快物業維修資金的"市場步伐",增強其"增值透明度",提升管理水平。

  但這筆資金甚至不足以滿足電梯進入"中老年期"後的日常維修需要。在廣西為多傢電梯提供維修服務的養護專業人士周傑告訴記者,30萬平方米的小區一般都要建設20個左右的高層,每座高層按照4個單元,每個單元配備2部電梯的保守計算,僅電梯數量就超過160座。

  按照電梯的使用周期計算,電梯在投入使用後就進入到"維修保養期",前面5年,每臺電梯每月維護費超過600元,160臺電梯一年的維護費就超過115萬元,加上電梯行駛的資格年審費、更換電梯零件、電纜等等,160臺電梯一年下來大約要花的費用就將近120萬元。如果進入到第8年之後,每臺電梯每月的養護費都要增長20%-50%,一年下來的花費就將近200萬元。

  "夢遊資金"應加速建構"增值透明度"

 跑不過通脹率抵不瞭維修費

內容來自sina新聞

  按照南寧市管理辦法,未配置電梯的物業,業主一次性繳納的房屋維修資金為每平方米建築面積繳存55元,配置電梯的物業繳存77元。按照一座30萬平方米的中型電梯小區計算,業主一次性繳納的房屋維修資金總額超過1500萬元。

  記者從廣西南寧、柳州、桂林和廣東省廣州市等地的住房保障部門采訪時瞭解到,自2009年我國實施物業專項維修資金管理辦法以來,各地累計繳納的物業專項維修資金逐年遞增,但賬戶幾乎無一例外地停留在"活期賬戶"上,甚至連短期三個月的存款賬戶也都鮮有涉足。

萬億房屋維修基金駐留銀行賬戶 縮水跑不過通脹

  15年,恰恰就是電梯房電梯的"生命大限"。這意味即便是業主都同意全額繳納房屋維修資金,進入第8年之後,原有資金也無法滿足電梯維修費用,更不用說配電房、地下車庫、遊泳池等設施瞭。

  廣西桂林市供電局的一位姓劉的副局長告訴記者"小區配電房同樣屬於'集中維修'的模式,產權屬於小區業主,但配電房一般而言在使用10年之後,也會面臨著主要部件需要更換的問題,30萬建築面積的小區,更換一次配電房主要零部件少則十多萬元,多則幾十萬元,這筆資金也同樣需要從房屋維修資金中列支。"

  南寧市房產管理局相關負責人表示,物業專項維修資金實際上也就是老百姓習慣所稱的房屋維修資金,這筆資金包括對電梯、車庫、小區道路、小區綠化帶、遊泳池等公共設施的維修,但對房屋的維修所占比重最大,因此民間更習慣於稱為房屋維修資金。

  浙江大學博士楊天保作瞭這樣的預計:我國目前有660個城市,即便按照每個城市10億元的平均房屋維修資金沉淀計算,總額超過6600億元,而北京、上海、廣州、南京、杭州等一線城市的房屋維修資金數量巨大,由此推斷,我國城市房屋維修資金肯定上萬億元。

  常年從事社區金融問題研究的專傢徐大克認為,這筆巨額資金與其說是"睡眠資金",不如稱為"夢遊資金"更為妥當,對於作為出資方的普通業主而言,這筆資金確實是"沉睡"在"活期賬戶"上,但銀行及基金公司等金融機構卻通過各種方式,利用杠桿效應充分調動瞭這筆資金,也就是說,即便是"沉睡",也是在沉睡中"夢遊",而且創造瞭巨大的增值空間。

  按照我國城市房屋維修資金歸集的大數計算,目前我國660座城市收繳的房屋維修資金已經高達上萬億元,但這筆資金迄今為止仍然停留在"活期存款"或"短期存款"的銀行賬戶上,按照相應的通脹比例計算,正在逐年縮水。在我國城市房屋進入到15年的維修高峰期後,將逐漸面臨著維修資金"入不敷出"的巨大隱憂。專傢呼籲,我國應未雨綢繆,加快建設房屋維修資金保值增值的完善體系,以面對即將到來的資金使用潮。

  首先是徹底"摸清傢底",對物業專項維修資金進行全面調查,弄清物業專項維修資金的總體規模、每年增長幅度、使用情況等基本數據。這筆資金基本上房管部門比較清楚,也可以通過每年入住率進行預測。

  其次是從簡單的"監管責任"向"保值增值責任"邁進。在尊重業主選擇的基礎上,銀行、保險等金融部門應聯手,開發能夠確保物業維修資金保值增值的金融產品,變簡單的"睡眠資金"、"存款資金"為"增值資金",將"夢遊工作"的資金公開透明化。

  第三是加快物業維修資金保存現狀的信息披露程度。允許業主委員會對物業維修資金的狀況進行核查、按年度披露房屋維修資金的狀況。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-01/0056銀行2胎房貸利率年息3227613.shtml
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