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內容來自sina新聞

樓市呈現兩極分化 中國樓市泡沫診斷無權威指標

  "很多人會說中國的房地產是泡沫，中央其實現在也希望把房地產的熱度稍微降一降，我個人不會和政府大的趨勢背道而馳，我也覺得樓價已處於高位，我個人也不會特別強調在這一方面進行投資，我可能會更加專註政府支持大力發展的一些產業。"今年11月初，國際投資大師吉姆·羅傑斯應邀到廣州作為主講嘉賓出席瞭一場名為"大師眼中的中國投資機遇"的論壇，羅傑斯在論壇及後續記者專訪環節不止一次地重復上述觀點，他直言不諱地表示，如果房地產已經降溫瞭，開始下降瞭，可以再考慮這方面的投資。

  今年6月，美國基金巨頭富蘭克林鄧普頓基金集團的馬克·莫比爾斯指出，中國的房地產市場問題在規模上和美國次級抵押貸款泡沫上很類似，而且中國銀行業存在大量的壞賬。

  國際大腕看空因不懂中國國情？

  眼下的樓市，正可謂是"山雨欲來風滿樓"，危機說、泡沫論引發的爭論空前高漲，十八屆三中全會報告透露的主旋律帶來廣泛猜想，在國內多個城市樓價持續走高之後，眼下的樓市正處於一個向左走，還是向右走的"十字路口"。中國樓市真的危機四伏？還是國際大腕們對中國國情不甚瞭解？三中全會之後的長效機制是否能把中國樓市帶出越調越漲的怪圈？"十字路口"的樓市在專傢學者、買傢、企業等多個層面都出現瞭觀點的分化。

  "中國的房地產市場具有中國特色，並不能完全用西方經濟學的理論和發達國傢的經驗來看問題，這是必須承認的事實，但中國房地產有泡沫也是要承認的事實。"趙卓文指出，日本和韓國的經驗顯示，在樓市泡沫來臨前，市場都會有瘋狂期，這是值得警惕的現象，"房價上漲原本可以通過收入水平的提高以及產業發展等因素來消化，但目前國內還沒有找到消化房價上漲的途徑。"

  知名財經評論傢葉檀也認為，國外金融學傢對中國市場並沒有那麼關心，他們的模型建立在西方市場的歷史數據上，"我們不必自作多情，非逼國際金融專傢談中國股票與房地產市場，而應該建立基本的信息準確度，建立基於自身歷史數據庫基礎上的合適模型，才能有對話的前提。"

  10月中旬，國傢統計局發佈9月份的70大中城市房價數據顯示，69城房價同比上漲，北上廣深同比漲幅均破20%。其中，北京同比漲幅20.6%、環比漲幅1.2%，同比漲幅居全國之首，上海同比漲幅20.4%，廣州同比漲幅20.2%，深圳同比漲幅為20.1%。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-27/15442513843.shtml

  盡管不少國外經濟學巨頭認為中國樓市存在問題，上述泡沫論、危機說卻被不少國內專傢看作是"不懂中國國情"的論斷。

  如果說外國大腕對中國市場的特殊還不夠瞭解的話，那麼近期國內著名經濟學傢、清華大學經濟管理學院經濟學講席教授、長江學者特聘教授李稻葵一篇《房地產將有巨變》的文章則讓民間二胎 民間二胎房貸轉銀行貸款全省皆可處理人看得有點觸目驚心。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則在微博上約賭席勒，稱5年內中國房價不會崩盤。"席勒對中國樓市的預測不一定準確。"他認為，未來10年中國房價還會上漲，直到2025年後才會出現大跌(需要具備外部貨幣條件)。

  張建勛介紹，現在用得比較多的是從市場存貨與去貨比來看，截至11月11日，廣州陽光傢緣網站顯示，廣州市場新建商品房可售面積為686萬平方米，但去年一年廣州十區房地產成交面積達到767.7萬平方米，一般來講，可售面積應該是去貨量的1.2倍，市場供求就比較平衡，但現在廣州明顯低於這個水平，而且還存在供應分佈結構和產品結構的扭曲，中心六區供應稀缺，市場供應絕大部分在外圍區域，"中心區樓價5萬，甚至10萬一平方，的確存在風險。"

  觀點：泡沫破裂最終將由中產階層埋單？

  中國房地產學會副會長陳國強認為，席勒雖然運用瞭房價收入比，但更多的是直觀感受，不一定契合中國市場的實際。而中國的"地王"頻現、地方債務高企、土地財政綁架經濟、貨幣超發、投資渠道不暢等，都是外國學者會忽略的現實問題。

  李稻葵從政府樓市調控、中央貨幣政策、一二手房的成交量等11個方面對中國房地產市場進行瞭分析，最終得出一個結論：中國房屋過剩已經非常嚴重瞭。中國房地產泡沫已經到瞭駭人聽聞的地步瞭。李稻葵甚至預言，"從在建房速度、社會資金供求、國際資本撤離速度、房價上漲幅度看，中國的房價最多能再堅持一年左右，就會開始土崩瓦解。一場浩劫無法避免。"

  可見，無論是悲觀派，還是樂觀派，學者們對於中國樓市的論斷都有充分的理論依據，而且有一點可以看出的是，關於樓市健康與否的爭論在眼下空前激烈。

  "現在可以說是房地產的敏感時期，有人說要崩盤，有人鼓吹上漲，各個層面都出現瞭觀點上的分歧。"廣東省房協理事趙卓文指出，不僅經濟學傢對樓市出現瞭不同的觀點分歧，就連房地產企業對市場的預判也分成瞭兩極，比如李嘉誠在減持香港和內地的物業，而萬達、萬科等一些大型房企則繼續瘋狂拿地。在普通老百姓層面，對於樓市的看法也在分化，有人開始拋盤，有人開始買樓。

  中國樓市泡沫診斷無權威指標

  認為中國樓市過熱，危機四伏的不止羅傑斯一個大牌。曾兩次準確預言金融泡沫破裂的經濟學傢羅伯特·席勒最近晉升新科諾貝爾經濟學獎得主，借著諾獎的風頭，他早前一連串關於中國房地產泡沫論的觀點也再次受到關註。

  記者查詢國傢統計局公佈的數據發現，7月份以來，已經連續三個月有至少10個城市房價同比上漲超10%，一些城市在七期豪宅二胎年息借貸增貸轉貸某些月份房價同比上漲的幅度甚至達到或接近20%！

  對於目前市場的持續高溫，傢和集團副總裁張建勛認為，房地產市場的問題是貨幣的"雙超發"帶來的後遺癥。

  "但是如何來判斷樓市的泡沫？"張建勛指出，中國現在還沒有一個像PMI(采購經理人指數)這樣的標準，如PMI在50以下表明經濟在下滑，PMI在50以上表示經濟運行良好。樓市的運行情況缺乏權威的衡量指標。

  羅傑斯直言不投資房地產

  敏感期樓市看法現多重分化

  傢和集團副總裁張建勛認為，三四線城市目前的周轉率已經在下降，特別是商業項目銷售下滑，一些超前規劃的大戶型、別墅出現瞭賣不動的現象。

  "三四線城市的泡沫很明顯，開發商拿地戰略開始收縮，特別是不再到三四線城市建綜合體瞭。"有開發商私下透露，目前已經明顯規避在三四線擴張，這些城市有地的要盡快出貨，而且改變產品定位，不做大戶型高端產品，瞄準剛需和改善型買傢。

  "現在很多有錢人在拋售物業，轉移資產去境外，而國內很多普通老百姓卻在接盤，如果說樓市泡沫破裂的話，最終埋單的肯定不是政府，而是普通老百姓、中產階層。"趙卓文不無憂慮地表示。而想改變房地產市場最終走向危險的境地，未來要寄望於土地制度的改革和金融政策改革，同時還要改變財富分配體制，"改革要有深度，否則將難以持續。"

  市場呈現兩極分化，有人拋盤，有人買樓；已有開發商明顯規避在三四線城市擴張。

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