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《中國經濟周刊》 記者 侯雋|廣州、北京報道到海外購房買地，其實是個老掉牙的故事。上世紀七八十年代，故事的主人公是日本人；十年前，變成瞭中國香港人；而現在，演繹這段故事的是中國內地人。不同時期的海外購房，都會有新的橋段。馬來西亞，這個離廣東僅3小時旅程的國度，這裡的樓市正在上演著一個全新的中國故事。“第二傢園”的誘惑“我這次帶瞭三張卡，合適的話就買瞭！”2013年國慶假期，《中國經濟周刊》記者在廣州白雲機場(600004,股吧)遇到一個奔赴馬來西亞的看房團，來自廣州的林穗玲已經不是第一次去馬來西亞瞭，這次，他們一傢人準備連玩帶投資，一次搞定。根據《全球房地產指南》公佈的數據，在亞洲眾多國傢和地區中，馬來西亞的地產價格處於先進國傢的窪地，首都吉隆坡市區價格為2181美元/平方米，在全亞洲排名倒數第二位，房價全球排名99位，遠遠落後於亞洲第一香港（市中心均價達到19323美元/平方米），比其鄰居新加坡主要市中心房價16727美元/平方米的價格也大大不如，和中國北京6932美元/平方米的價格也有相當大的差距。但這幾年，馬來西亞房地產增長迅速，2012年全年增長達到5.6%，是亞太地區增幅最強勁的市場。“目前，馬來西亞的房價比北上廣都便宜，環境優美，語言也沒有障礙，最劃算的是，投資房產還可以參加‘第二傢園計劃’，在全球范圍內找到性價比這麼高的連移民帶投資的國傢，已經寥寥無幾瞭。”林穗玲做足瞭功課。早在2002年，馬來西亞就開始推出“第二傢園計劃”，這是馬來西亞政府推出的唯一一項移民政策，其目的是允許和鼓勵外國人在馬來西亞長時間居住，從而吸引資金、促進旅遊和經濟發展。這項政策的條件之寬在全世界的移民政策裡都非常罕見，因為它無年齡限制、無英語要求、無須資產來源證明，外籍人士隻需存入馬來銀行約合人民幣60萬的馬幣（一年後其中的30萬可取出），即可在保留原國籍的基礎上全傢取得馬居民身份。十年間，“第二傢園”共吸引瞭全球逾2萬人，其中中國一直排在該計劃十大來源地之首。截至2012年11月，中國多達3332人提出申請，涉及1200多個中國傢庭，申請者以廣東、福建沿海省份較多。一位馬來西亞房地產中介告訴《中國經濟周刊》，參與“第二傢園計劃”的最低房產消費價格約為100萬元人民幣，不但可以免稅購置一輛汽車，還可以享有100%房屋所有權，加上馬來西亞的按揭利息基本在4.2%~4.6%區間，較中國國內5年以上按揭利率（通常在6.5%以上）要實惠許多。同時，購房者還將享有多項產業與稅務豁免獎勵。中國投資商抄底大馬不過，林穗玲們的目的地不是馬來西亞首都吉隆坡，而是一個中國人相對陌生的城市——新山。這個有“大馬南方門戶”之稱的城市位於吉隆坡南，距離吉隆坡350公裡，但它距離新加坡隻有1公裡，是中國看房團最熱衷的“踩點”城市，被投資者們譽為“下一個深圳”。吸引大批中國人前來看房，不僅僅是因為新山便利的地理位置，更有中國房地產開發商的影響。2012年初，碧桂園就開始試水馬來西亞樓市，先是取得瞭馬來西亞吉隆坡附近加影和萬撓兩幅土地，均是和當地開發商合作建造。碧桂園馬來西亞區域總裁阮傢聲告訴《中國經濟周刊》，初入大馬樓市，碧桂園交足瞭學費。因為有些地塊的產權是永久的，有些地塊隻有99年使用權，而且每一個按地契劃分的地塊都要獨立申請，涉及不同的領域要向不同的政府部門申請。摸清當地政策之後，2012年12月，碧桂園以21億元人民幣購得土地，土地成本近4000元/平方米。由於該項目是在一片填海之地上建造，最終項目的成本已高達9000多元/平方米。據業內人士評估，當時這一價格約買貴瞭兩成。阮傢聲向《中國經濟周刊》證實，雖然拿地付出瞭很大代價，但碧桂園新山項目預計總投資150億元人民幣，貨值（總價值）約200億元人民幣，是碧桂園在海外的最大項目。在碧桂園沒來之前，新山所有的開發商，都是遵循著東南亞坐銷模式，在售樓處裡坐等客戶上門。而碧桂園的到來徹底打破瞭當地樓市的平衡。截至9月24日，碧桂園在新山賣掉瞭6000多套房子，銷售額91億元人民幣，而新山去年全年所有項目加起來的銷售額，也不過30億元。中國駐馬來西亞大使柴璽告訴《中國經濟周刊》：“作為中國的投資商，碧桂園樹立瞭一個標桿，不僅成為瞭馬來西亞最大的房地產開發商，而且用過硬的質量和新穎的設計成為中國制造的典型。”而用馬來西亞本土銷售商的話來說：“在馬來西亞，從來沒有一個開發商有膽量做如此大的項目，碧桂園搶占市場之快、聲勢之大顛覆瞭整個地產界對中國開發商的認識。”大馬買房值不值根據香港大學教授恩萊特（Michael J. Enright）的珠三角研究報告，他認為“Magic 3 hours（3小時投資圈）”是投資者必須要考慮的問題。他以香港為例，香港的廠傢及經理，傾向投資於距離香港僅3小時行程的廠房，國際投資者同樣有這3小時的限制，服務供貨商也表示，不會為3小時行程以外的地區提供服務。馬來西亞對於中國廣東、福建的投資者來說，滿足3小時投資圈的時間，但是對中國北方的投資者來說，顯然超出瞭范圍。此外，雖然新山依斯幹達特區與新加坡僅隔一條窄窄的海峽，有兩座跨海大橋相連，通關極其方便，僅10分鐘車程便可抵達新加坡通關口岸，40分鐘抵達新加坡金融中心，但是往來還是要簽證才能進出。對於中國投資者而言，需要同時有新馬兩國簽證才能自由往來，否則又是一個非常麻煩的事情。“馬來西亞各個州有各自的法律條款，買房子產權年限、出讓方法都不相同，我們是經過瞭付學費才有今天的項目。”正如碧桂園買地“交學費”一樣，投資者買房也一定要做足功課，自身條件和未來生活都要在買房之前謀劃清楚。馬來西亞買房須註意1.好裝修不如好地段除非有移民計劃，如果隻是把房屋短期出租，大部分房子都不需要豪華裝修。租客更關註地段、價格、交通和周邊生活環境。2.購買房產並不能移民想在馬來西亞長期居住的人士可申請“馬來西亞第二傢園計劃”，從而獲取全傢的居留權並享受一系列優惠政策和生活便利。不是買房就能移民。3.物業便宜不一定賺得多原因有：區域升值潛力差、區域所處貧民區，周邊人群收入低等。為此，在馬來西亞購房，基本上都會選擇新房。4.分期付款更易得利很多國內高端購房者在國內購買房產都喜歡一次性付款，但由於馬來西亞物業首付僅需兩三成，而且銀行二次按揭和審批成功率高，利率也較國內低，購房者完全可以分期付款然後運用“杠桿原理”的方式獲取更高的利潤。
新聞來源http://news.h
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