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  資金也影響轉簽速度

  北京對高端樓市的總體思路從"有控制"演變為"有調控",高端項目去化依然成問題

  相比信貸政策的"暖風",高端市場有調控的思路,從長期來看將使北京高端樓盤"受寒"。

  日前,記者從位於中央別墅區的長實·譽天下項目瞭解到,10月中下旬,譽天下新組團"溫榆府"將在北京藍色港灣開啟兩場路演活動。溫榆府首批房源預計將在年內亮相。

  去化率仍是房企之憂

  除購房資格外,資金也是影響高端住宅網簽速度的一大障礙。資格審核通過後,開發商需要和買房人簽訂正式預售合同,此時買房人就需要交齊首付款。對於千萬級的高端項目來說,買房人通常是第二次購房,首付70%,所需資金總額也很大。許多買房人往往需要更長的籌款期,開發商通常也會在這個階段等待買房人湊齊首付再完成網簽。

  在開盤時間上,部分高端項目取得預售證之後,並沒有按照規定的3天期限開盤,往往會拖較長時間,進一步積累客戶。

 第三視角

  也有開發商造熱銷噱頭

  不過,伴隨著高端住宅熱銷,質疑熱銷的聲音也此起彼伏。萬橡府、海德公園分別曾在8、9月間遭受過對熱銷的質疑。

  "開盤確實'日光',現在僅有一套資格審核沒過的退房。"昨天,記者以買房人名義致電華潤萬橡府,售樓員這樣告訴記者,7月開盤180套房源當天銷售完畢,後來因為原來買房人資格審核未通過,出現瞭極少量的退房。現在僅有一套185平方米的房源可售。

內容來自sina新聞



  亞豪機構市場總監郭毅告訴記者,高端住宅轉簽所需時間比普通住宅長很多。普通住宅一般2-3周就能轉簽,"豪宅就沒準兒瞭"。

  據業內人士介紹,開盤後,開發商一般要求認購買房人在一周內提交購房資格審核,市住建委審核期約10個工作日。處於資格審核中的房源在市住建委網站後會顯示"資格審核中"狀態,不過不列入簽約統計。

  那麼,究竟哪些因素導致高端住宅熱銷易被質疑呢2胎銀行利率多少免費諮詢試算

  雖然高端樓盤熱銷不乏貨真價實的例子,類似一些樓盤的高轉簽率就證明瞭自己熱銷非虛;但北京樓市仍然存在人為營造的熱銷。綜合業內人士說法,高端住宅營造熱銷可以在很多環節上做文章。

高端住宅熱銷遭質疑 業內去化率仍是房企之憂

 購房資格審核拖長

  "今年肯定是沒戲。"京東某老牌高端項目負責人告訴記者,目前項目正在取證,感覺對於價格的限制不像年初那般"風聲鶴唳",但限購持續,項目去化將依然成問題。

  觀察

  接受記者采訪的多名高端項目負責人,對於市場後期都表示出或多或少的擔憂。

  譽天下

  與此可以印證的是,市住建委網站已經顯示出,琨禦府二期120套房源中,已經有87套處於資格核驗狀態。

  例如,截至昨天,琨禦府9月28日開盤的120套房源,87套房源已經處於"資格核驗中",但尚未顯示出期房簽約統計。

  保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)北京公司也曾對媒體表示,在北京嚴格的限購政策下,高端樓盤資料提交審核都需要較長時間,這是普遍現象。網上審核數據是隨時變動的,不能直接用來判斷實際銷售情況。

  郭毅表示:"目前已知的近期幾個熱銷項目,或是開發商的降價推盤策略起效,或是真正擁有稀缺地段資源,除此之外,還有更多的高端項目,蓄客和銷售情況並不好。"

  而對高端住宅的有關質疑,一般以市住建委網站上能看到的網簽數字為依據。網簽數字和認購數字本身是兩個概念,由於從認購到網簽(下稱"轉簽")所需時間的存在,網簽數字都是滯後於認購數字的。

  但在提交資格審核的過程中,高端住宅買房人容易遇到多樣的問題。華潤萬橡府營銷負責人秦江曾列舉提交資格核驗會遇到的情況,諸如需要賣掉一套房完成過戶才擁有購房資格的、單位為個人辦理工作居住證才具備購房資格的、夫妻雙方需要離婚讓一方具備購買資格的,等等。資格審核期的拖長無疑都將影響轉簽速度。

 稀缺價值支撐高端住宅實際業績

  北京對於高端市場的定調歷經變化,從"有市場"到後來的"有控制",最終演變為"有調控"。

  在機構分析人士看來,北京近期明確"高端有調控"的新思路,可能會進一步拉長高端住宅簽約時間,從而也可能使熱銷的高端住宅面臨更多的質疑。

  在開盤前,不少樓盤都會進行排號蓄客,這個過程中,有的開發商就會留號。這種"留號"一方面會增加名義上的蓄客量,另一方面有助於後期安插關系戶。

  業內人士告訴記者,高端住宅熱銷被質疑,首先是因為開發商披露數字和有關機構或媒體統計口徑不一樣。高端住宅熱銷,開發商在第一時間公佈成交數字,實際都是認購數字。隻要開盤當天買房人交瞭定金,房源就算成交。而此時,買賣雙方甚至都沒有正式簽約,更沒有進入資格核驗、正式網簽的環節。

  今年下半年,從7月華潤萬橡府開盤"日光",當天認購額超15.9億元以來,不斷有高端項目熱銷的消息傳出,比如琨禦府、保利·海德公園。9月13日,海德公園開盤,開發商披露,128套房源當天認購110多套,認購額達25億元。

  比較常見的還有開發商"小量多推"。相對於一些樓盤一次性推出取證房源贏得的熱銷,一些樓盤熱銷成色就要打折扣。"同樣是高端盤,一次推40套日光,和一次推200套日光,能一樣嗎?"但司空見慣的是,許多樓盤會壓縮單次推盤量,保持多次熱銷帶來的市場關註度。

  還有的高端樓盤營銷中會有"自產自銷"的做法,通過內部人士或者關聯機構先購房,做出銷售業績,然後再退房。還有的項目在銷售現場都會展示銷控板,但買房人能看到的銷控板,與銷售員手裡的紙面銷控表並不一樣。

  在業內人士看來,所有樓盤營銷都要避免前期就被戴上"滯銷""冷清"的帽子,特別是在大勢溫度不高的情況,部分樓盤要想保持"熱銷"就"另辟蹊徑"瞭。

  市場前景

  調控思路變 高端盤將"受寒"

  琨禦府相關負責人告訴記者,8月中旬首期開盤,9月底二期開盤,但由於首期開盤簽約等工作,二期開盤實際蓄客期隻有兩周。取得70%的認購率也體現出項目價值受到買房人認可。與此同時,相對於首期7萬元/平方米的價格,二期開盤價格還有所上浮,接近瞭73000元/平方米的取證價格。

  日前,北京市政府常務會議上明確,將繼續調控高端市場,"加大稅收、信貸調控力度,實行嚴格的限購政策",這對於高端市場而言,顯然不算是一個好消息。

  高端項目推盤提速

  然而,和普通住宅擁有龐大的購房群體、容易有備選客戶不同,高端住宅購房群體有限,開發商更珍惜客戶資源。普通住宅一個買房人沒資格,開發商可以要求買房人退房,讓其他買房人遞補;高端住宅沒有足夠的候補選房人,因此往往選擇等待買房人解決好資格問題。

  "高端市場有調控的思路,對於地價較高的項目而言,可能壓力會更大。"京北某高端項目營銷負責人表示。近期,北京不少高端項目已經"聞風而動"。

  據記者不完全統計,一個多月來,北京樓市共有保利海德公園(樓盤資料)、臻園(樓盤資料) 、京投銀泰·琨禦府等5個高端項目入市,累計向市場新增1047套房源,與上半年高端住宅的總供應量幾近持平。根據亞豪機構數據統計顯示,8月至今(8.1-10.8),北京樓市單價超過5萬元的公寓豪宅共成交424套,均價為67373元/平方米,總金額達48.18億,與去年同期的486套、均價63398元/平方米相比,總體呈現出量跌價漲的趨勢。

  高端項目華潤萬橡府在開盤近3個月後轉簽達到90%,業界人士稱這是不錯的業績,因為高端盤受購房者資格審核、資金籌措等的影響,轉簽時間遠比普通住宅長。

  9月底,西三環外京投銀泰琨禦府再次開盤,120套房源認購超過70%,認購額約8億元。此前該樓盤8月中旬首次開盤,當日認購超過95%,認購金額達到24億元。

  "9月份的任務基本完成瞭,但已經感覺到相當吃力,如果後期相關政策不能有力支持需求端的釋放,成交情況就很難想象瞭。"某上市房企相關負責人綜合"金九"高端項目的情況坦言,雖然普通的調控政策對於高端客群的影響相對較小,但部分群體需要"賣舊"騰退出購房資格後才能"買新",這無疑將拉長項目成交的周期。

  在多數業內入市看來,北京限購政策繼續執行,高端市場的"緊箍咒"就沒有實質性改變。亞豪機構市場部總監郭毅表示,4萬-6萬元/平方米的中高端項目的銷售將會繼續放緩,庫存壓力也會進一步加大。

  而對於此前坊間流傳"高端有限度放開限購"的傳聞,多數項目已不抱有太多希望。

  北京一高端樓盤營銷總監還告訴記者,高端樓盤購房人中也有很多"關系戶"。關系戶因為種種原因,拖長已認購房源的轉簽周期,開發商往往也隻能是等著。這也就導致很多已認購房源事實上已經成交,但網上還顯示為"可售"狀態。

  高價地項目難覓入市時機

  統計口徑有不同

  研究人士認為,比如海德公園、琨禦府、華潤萬橡府等的熱銷僅是個案,並不能代表整個高端市場。限購政策的繼續執行,實際上鎖定瞭未來豪宅市場的需求量。那麼,2013年一些"被豪宅"的地塊,包括位於夏傢胡同、西局、東壩等的高價地,將可能由於市場及定價的風險,無法在今年甚至明年尋找到合理的時機入市。

  樓盤探訪

  郭毅還表示,市場好的時候,轉簽速度快;市場差,高端項目轉簽周期略有拉長也是正常的。對於類似華潤萬橡府這樣的項目,開盤不到3個月轉簽達到90%的水平,已經是很不錯的業績瞭。

  新組團溫榆府月內推出



  長江實業地產投資有限公司董事郭子威透露,今年,譽天下"瑞景花苑"組團推出180套房源,已售超過120套,銷售金額約13億元。七成左右的去化率也符合項目預期。年內消化掉前期剩餘約60套房源應比較樂觀。溫榆府首批推盤量則將靈活掌握。

  對於當下別墅等高端產品面臨的市場狀況,郭子威認為還有待觀察。別墅購買人群受限購影響還是比較大,信貸新政帶給別墅市場的利好似乎"不夠直接"。

  據介紹,溫榆府定價還會繼續譽天下以往平穩略漲的策略,或上浮3%-5%。開發商解釋,支撐這種價格土地貸款桃園觀音土地貸款上浮的,是譽天下入市多年來的品牌價值、溫榆府組團品質提升等因素。相對於前期房源,溫榆府組團位置上更靠近溫榆河,最近距離不超過300米;內部細節上,裝修用材、電器品牌也會有相應提升。

  泛海國際

  時隔5年二期始入市

  時隔5年,位於東四環朝陽公園橋東側的泛海國際二期正式入市,這也是朝陽公園板塊供應停滯多年後新增的稀缺產品。根據北京市住建委公開數據顯示,該項目二期房源已於10月1日取得預售許可證,即將推出的是泛海世傢的8、9#樓,共80套,預計10月18日開盤銷售,戶型為366、460平方米的大戶型,精裝修,均價為9.5萬元/平方米。另據悉,二期的泛海容郡部分,預計近期也將推出,戶型面積為203平方米,均價為7.5萬元/平米,預計2016年交房,全部為精裝修。

  據泛海國際北京營銷管理中心副總經理陳浩宇介紹,從樣板間亮相以來,預約前往參觀的意向客戶數字一直在增長。由於項目地塊的稀缺性,對於二期產品的去化率並不擔心。據他透露,泛海國際項目整體仍有土地儲備,未來仍將以打造高端品質項目為主。

  在業內人士看來,諸如萬橡府、琨禦府、海德公園這樣的高端項目,都處在城市核心區,區域供應量少,加上產品本身優勢,多樣的稀缺價值支持瞭項目銷售業績。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-10/08092937907.shtml

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