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  "現在基本上都要求買賣雙方和中介簽訂一個三方協議,以確保買賣雙方的利益。"張女士告訴記者。據她介紹,有些賣房人是沒有申報原值的,而房屋又是在2006年以後買進的,房屋系統並非對所有的房子都有登記,有些原值也查不到。"所以協議的目的就是一旦系統核實出原值,那麼作為買房人來說,可以選擇退訂,賣房人可以重新掛牌,保證各自利益。

  隨著多個城市"國五條"細則漸入"滿月",樓市出現量跌價滯,市場觀望情緒加重。

內容來自sina新聞

  對此,北京一位不願具名的擔保公司人士表示,進入5月份以後,一些小型擔保公司的確有在做上述貸款業務,主要采取抵押房屋獲得消費貸款的方式,避免民間二胎借款利率年息二套房70%首付和1.1倍利率的情況,一般來說,抵押房屋根據房屋估值,貸款人可以獲得房屋市值30%~70%不等的貸款金額。

  "現在都要排隊審批預售證瞭,而且報價要符合政府要求,如果價格報高瞭肯定審報過不去,預售證也就批不下來,目前來看,隻能先報低獲得預售證。"北京一位房地產開發商告訴《中國經營報(博客,微博)》記者。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-18/08572197264.shtml

  據悉,個人消費貸款,是指銀行向個人客戶發放的有指定消費用途的貸款,比如裝修貸款、旅遊貸款等,但用途不包含購房,這種貸款一般以住房作為抵押。

  "截止到目前,5月份已經成交瞭4套房子,都是按照1%稅收標準征收,對於買房人來說,相比20%的標準,這個標準又恢復到"國五條"以前的情況,他們基本上都能接受。"北京永定路我愛我傢銷售人員張女士說。

  據悉,包括金融街·融匯、保利·春天裡、龍湖·雙瓏原著、金地格林等近10個樓盤都因為價格問題而被卡在預售環節。

  記者獲悉,4月以來,北京市住建委開始"控制"房地產預售許可的審批速度和節奏。以2013年4月為例,北京市住建委總計批準22個樓盤的預售許可申請,同比下降18.5%。

  "國五條"實施一個月來,對樓市引發瞭不小的波瀾。

  北京在新政實施後,二手住宅市場觀望情緒濃厚,漲價現象減弱,呈現量價同降的趨勢。北京二手房成交量大幅回落近9成,全市成交均價出現環比回落。

  易居研究員劉衛衛指出,今年前4個月,房地產行業整體依舊活躍,土地市場由於滯後於房屋市場,二季度開始明顯回升。在市場持續平穩、企業資金狀況較好的情況下,有實力的大型房企集中拿地,導致近期土地市場較為活躍。

  市場整體"受壓"

  買方市場觀望帶來的直接效應,是市場為瞭規避"國五條"細則的各項"守則"而各顯神通,其中主要的"鉆空點"是買房人對20%稅率標準以及銀行機構對二套及以上住房信貸政策的變相解讀。

  與此同時,一些規避"國五條"的"攻略"也悄然盛行,包括司法避稅、陰陽合同、假離婚、假結婚等,而眾多"攻略"中爭議最大的莫過於20%稅率征收標準和二套及以上住房貸款的條款。

  5月14日,上海易居房地產研究院發佈《2013年1~4月份全國房地產市場報告》。報告指出,4月份國房景氣指數小幅下行,但行業整體依舊活躍;1~4月份土地市場回溫明顯,價格漲幅處於高位,1~4月全國房地產開發企業土地購置均價2289元/平方米,同比增長21.1%,增幅比1~3月擴大6個百分點。

  業內人士擔心,這或使"國五條"細則原本要抑制房價上漲的目的在實際落空,而整個過程中對買方市場的約束顯得鞭長莫及。

  "近期二手住宅成交的多為免稅、低稅房源,議價空間小。5月份第一周,客戶較4月份有明顯增多,但是更多是大量免稅房成交帶來的效應,總體看市場仍處於觀望之中。"我愛我傢副總裁胡景暉說。

  4月8日起,北京購房者使用公積金貸款或在商業銀行申請貸款二套房時,首付款比例都由原來的六成提全額房貸二胎年息借貸增貸轉貸高至七成,貸款利率維持在同期首套住房貸款利率的1.1倍。

  "國五條"要求繼續嚴格實施差別化住房信貸政策,銀行業金融機構要進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策,嚴格執行第二套(及以上)住房信貸政策。

  而在限購方面,限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房;購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同(認購)前;對擁有一套及以上住房的非當地戶籍居民傢庭、無法連續提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的,要暫停在本行政區域內向其售房。

  規避對策頻出

  對此,北京市房地產中介行業協會會長李文傑表示,新政下二手房交易個稅具體繳納,首先要賣房人進行申報,如果沒有申報房屋的原值,隻能在房屋登記系統中核實,如果核實到房屋原值,就按20%的新政來征稅,如果系統中無法核實,而賣房人又沒有申報原值,則按總房款1%來計稅。

  記者瞭解到,2006年北京實行房屋登記系統網簽制度,也就是說2006年後購買的房屋,基本可以查到原值,而在此之前購買的房屋,如果房主沒有主動申請,可能在買賣交易的時候因為查不到原值而按照總房款1%來計稅。

  此外,一些中介機構為瞭確保成交萬無一失,還會做一些雙保險的措施。

  和二手房恢復1%稅率標準相似的是,"國五條"對二套房限購也出現瞭"松動"。

  "現在借助一些擔保公司,可以把第一套房抵押給銀行,然後用獲得的貸款,來付二套房的首付款,而且利率和一套房是一樣的。"通過擔保公司辦理二套房貸款的李小姐說。

  隨後,記者以買房人的身份向上述擔保公司咨詢,便收到一條答復短信:"有房有車急用錢,短期借款當日放款,銀行2~5天批貸,已有貸款的房子可以再次貸,可貸評估值的100%。"

  鏈傢地產市場研究部數據顯示,4月全市二手住宅網簽環比下降 88.1%,成交均價26550元/平方米,環比下降 3%。5月以來,市場成交情況雖有好轉趨勢,但預計增長幅度不大。

國五條滿月 各類規避對策頻出

  對此,北京銀行(601169,股吧)理財師王月表示:"在實際貸款過程中,我們也發現瞭上述情況,目前已經加強瞭對這塊的審查工作。"但他提醒貸款人,如果發現貸款用途與申請不符,不僅將會提前收回全部貸款金額,而且還會在個人征信系統留下記錄,進入黑名單。

  後市漲價或繼續

  經歷一個月的持續加碼,"國五條"對飆漲的房價後市預期如何?市場給出的答案似乎並不樂觀。

  隨著土地市場的逐漸升溫,帶動樓市復蘇指日可待。

  數據顯示,5月3日至5月10日,上海(樓盤)、廣州(樓盤)、長沙(樓盤)先後出現3個地王。5月9日,上海浦東新區上海世博會地區共6宗地塊成交,其中兩幅地塊樓面地價相繼刷新上海年內單價地王,甚至以40079元/平方米的價格創下上海3年以來的樓面地價新高。

  中原地產數據顯示,今年1~4月全國土地市場升溫明顯,價格漲幅處於高位。期間,房地產開發企業土地購置面積8825萬平方米,同比下降8.6%,降幅比1~3月縮小13.4個百分點;土地成交價款2020億元,同比增長10 .6%,而1~3月則是下降10.2%。

  不僅如此,政府限價令也成為"國五條"最嚴厲的一條政策。

  受此影響,新房市場也出現新增房客源減少,成交以剛需為主的局面。

  在他看來,土地購置均價呈現明顯的持續上升態勢,前4個月增幅達到兩年來的最高,"主要是今年年初以來,土地市場持續平穩,特別是二季度土地供應逐步放量,一二線城市優質地塊的推出帶動瞭市場競爭熱度,推升瞭土地價格。"

  而土地價格升溫對樓市作用顯而易見,中國房地產指數研究院公佈的4月份數據顯示,百城住宅平均價格自去年6月以來連續第11個月環比上漲,同比連續第5個月上漲。因此業內人士普遍預測,未來隨著"地王"頻出,房價堅挺將會持續。

  北京(樓盤)市住建委公示的網簽數據顯示,北京市4月份二手住宅網簽總量為5212套,環比3月份大幅下跌88%,與2012年同期的網簽量相比也下降47.8%,二手住宅網簽量創近18個月來新低。
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