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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-05-24/08592229652.shtml

房產交易模式被指推高房價 經紀公司成拍賣者

  房價已經成為北京老百姓心中難以承受之重,最近幾個月又繼續上漲。為此,無數專傢學者曾爭辯,有質疑政府土地財政,質疑公務員腐敗,質疑公共資源分配不公,甚至質疑來自丈母娘的剛需,卻鮮有質疑房產交易模式。

  當房產中介公司的傭金是基於成交價提成時,每個經紀人都有動力充分發揮其拍賣者的優勢,盡最大可能追逐最高成交價。出於自身利益最大化,中介公司會盡可能捂盤,以爭取更多時間,向更多潛在購房者詢價,最終實現賣價最高的目的。在此信息搜尋過程中,有可能耽誤瞭賣房者的時間而成交價反而更低,賣房者利益受到損害,而中介公司卻毫發無損。

  住房是高度異質化的商品,位置、樓層、朝向、戶型、物業、配套等,都不盡相同。住房不符合經濟學上傳統供求曲線的前提,因為不存在大量同質化的商品。北京的房產中介公司大多以專業購房顧問的身份出現,卻有意識地將近期最高成交價作為新的定價基礎,營造房價上漲氛圍,並在此基礎上繼續以英國式拍賣的方式尋找潛在購房者。從這個意義上看,中介公司在某種程度上已成為做市商,不僅促成交易,還參與定價,並從定價中獲利。中介公司對房價上漲的促進作用不能小視,也許1月份的某一筆交易賣出瞭高價,全年的價格都將以此為參考基準繼續上升。需要指出的是,中介公司這種做市商的身份,並沒有相應的資本支持,而是依靠漫天飛的小廣告和種種虛假買房、賣房信息獲得,其承擔的風險、成本與所獲得的收益嚴重不匹配。

  當前房地產調控已成為宏觀經濟調控的重要內容。房地產行業長期以來超速、畸形發展,不僅造成瞭嚴重的社會問題,而且已成為影響我國經濟持續發展的重要隱患。除瞭宏觀層面的調控政策外,不妨嘗試從交易模式這個微觀層面推進改革,宏觀微觀齊頭並進。

  可以嘗試的措施有:一、改革現有按成交價格收取傭金的模式,推行按成交數量抽取固定傭金的做法,引導中介公司從追求高成交價轉為追求成交量,此舉配合當前的限購措施更有利於滿足市場真正的剛性需求,有利於實現調控政策落地。同時,此舉也能將中介公司從房價上漲的推動者,逐步轉變為市場價格的發現者。二、推行住房統一交易平臺,試行中介公司交易保證金制。提高中介公司的資本性門檻,通過資本約束中介公司做市商的行為。對於中介公司推出的每個房源,需配比一定比例交易保證金。政府對中介公司保證金占註冊資本比例進行監管,避免中介公司通過虛假房源信息"釣魚",同時也可在一定程度上控制虛假信息滿天飛的情形。

  中國二手房交易本質是英國式拍賣,英國式拍賣是最古老的拍賣方式,其核心是"價高者得"。這種拍賣制度旨在發現願意為標的商品出價最高的人。北京的二手房通過房地產經紀公司(即房產中介)進行交易,經紀公司手中掌握買房者信息(所謂房源)。據此,通過網絡、短信、電話等的方式尋找意願購房者,出價最高者得房。經紀業務本源應以交易量為目標,如股票交易經紀業務。但在當前的二手房交易模式中,房產經紀公司已成為拍賣者,其性質發生瞭根本性改變。



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