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海外投資 哄抬房價 澳打響 房屋保衛戰
??除近年來,澳大利亞房價顯著上漲,房價已經位居全球最貴之列。不少買不起房的澳大利亞人將此歸咎於海外人士的購買和炒作。為回應民間一些反彈的呼聲,澳大利亞總理阿博特在今年2月承諾,將確保澳本國民眾不會因房地產價格遭哄抬而“買不起房”。
??隨後,澳大利亞政府連續出臺多項限制海外人士在澳購房的政策,包括建立外國人交易數據庫、防范房屋空置檢查制度、對非法交易的外國買傢頒佈撤資令,以及考慮進一步向外國購房者征稅等,頗有打響“房屋保衛戰”的勢頭。
??現象: 房價全球第二高
??過去三十年來,澳大利亞房價節節上升。特別是在悉尼、墨爾本等大城市,自2008年以來,兩地的房價漲幅達到約50%,房價已經漲至令首次置業者望而卻步的程度。
??悉尼房價飆升12.4%
??國際結算銀行(BIS)2014年9月的數據顯示,若以收入和租金來衡量,那麼澳大利亞的房價已經位居全球最貴之列。
??根據BIS對全球房市的季度審查,按季節調整和通脹調整後的發達經濟指數,澳大利亞是全球第二貴的房地產市場,僅次於挪威,領先於英國和瑞典。
??由於本土和海外需求旺盛,近幾年來澳大利亞房價居高不下。澳大利亞知名房地產數據公司CoreLogic最新發佈的數據顯示,2014年澳大利亞大城市房價同比上漲7.9%,其中悉尼房價增幅達12.4%。悉尼大都市地區的房價已經從2013年上半年的85萬澳元漲到2014年同期的98.9萬澳元。
??澳大利亞房地產專傢們表示,預期今年悉尼獨立房屋的中間價將出現11%至15%的漲幅,歷史性地首次突破百萬澳元(約合483萬元人民幣)大關。
??外國買傢湧入
??近年來,澳大利亞房地產投資市場火熱。隨著澳元匯率走低,加上在貸款、稅費方面的優勢,越來越多的海外投資者湧入澳大利亞購房。
??據澳大利亞國民銀行房屋貸款利率試算二胎年息統計,澳2014年成交的住宅交易中,大約六分之一由外國投資者購買。在澳購置住宅的外國投資者中,絕大部分來自美國、加拿大、新加坡和中國。
??據澳大利亞外國投資審查委員會的數據,在2012至2013財年,中國買傢超越加拿大和美國,成為澳大利亞最大的海外購房群體,在該國購買房產達59億澳元。
??據澳大利亞建築商協會估計,目前,外國投資者占據澳房地產市場的比例為5%至6%左右。
??澳大利亞地產公司Meriton則估計,澳房地產市場年交易額中有2.5%來自外國投資者。大多數外國房地產投資集中在悉尼和墨爾本。
??有分析稱,澳大利亞目前沒有開征房產稅和遺產稅,和歐美國傢相比這成為吸引外國買傢的一大優勢。
??建外國人交易數據庫
??為瞭控制海外投資者對澳大利亞房價的影響,澳聯邦政府在本月初建立外國人房屋交易數據庫,並對這些房屋的水電使用情況進行定期查看,以檢驗該房屋是否空置。
??澳大利亞聯邦國庫部秘書奧德懷爾表示,外國人購房後不居住是“不正當的行為”,聯邦政府正在著力打擊外國人在澳非法購房行為。
??此前,奧德懷爾曾授意國會進行調查,發現外國投資審查委員會存在執法不嚴的情況。奧德懷爾還暗示,政府可能會進一步對外國購房者征稅。
??據報道,澳大利亞政府已提議,向每一位購房總額超過100萬澳元的外國買傢征收最低5000澳元(約合3822美元)的購房申請費,並利用這筆資金建立一個全國數據庫,來監管非本國國民的房屋交易情況。
??此外,政府還將對這些房屋的水電使用情況進行定期查看,以檢驗該房屋是否空置。
??不過這一措施能否真正付諸實踐,各方仍在觀望。按照澳大利亞媒體的說法,究竟多長時間水電費偏低和到底多低才算“不住”,需要科學的細化。
??新動向: 多管齊下打擊違規房產交易
??統計違規海外購房者
??而在今年2月,澳大利亞總理阿博特對媒體表示,澳政府計劃嚴格限制外國人在澳購置房地產,重新評估相關的審批制度,以確保澳本國民眾不會因房地產價格遭哄抬而“買不起房”。
??迫使其馬上出售
??阿博特表示,他已經下令財政部,統計那些非法購買澳大利亞房產的外國人名單,並迫使他們即刻出售這些房產。
??澳大利亞媒體稱,此次行動將由澳大利亞財政部的審計和法規小組共同執行,他們將合作找出在澳大利亞非法購房的海外買傢。
??“如果任何海外人士非法購買瞭澳大利亞的物業,那麼政府現在就要把他們找出來,並迫使他們馬上出售這些物業。”阿博特說,“我準備提交一份建議,打擊澳大利亞炒房,為房價減壓。在過去六年,澳當局竟然沒有對任何一名外國購房者采取過任何處罰,這簡直不可置信。”
??中國商人1億元買下
??墨爾本地標頂層公寓
??澳大利亞媒體上周報道,一名中國商人以2500萬澳元(約合1.2億元人民幣)買下墨爾本在建的地標性建築——“澳大利亞108”的頂層公寓,創下澳大利亞公寓市場成交價新高。
??媒體稱,買傢是“一位非常有名和低調的中國人,與傢人經常在紐約、倫敦、墨爾本及中國多個國傢城市之間輾轉,如今買傢已在墨爾本住瞭3個月。”
??“澳大利亞108”共100層,約319米高,目前已破土動工,預計2019年完工,建成後預計將成為南半球最高的住宅大廈。
??效果: 監管政策實施不力
??在實施一系列新政之前,澳大利亞政府已經推行瞭一系列限制外國買傢的房地產政策。
??例如,澳政府規定:沒有居留權的外國投資者不能購買現樓,但可以買一手樓;在澳大利亞居住12個月以下的外國人可以買一套現樓,但是必須用作自住,並且在簽證到期後,必須把房子賣掉;所有外國買傢的購買協議都必須向澳大利亞外資審理局申報。
??但是,在實際操作上,澳大利亞有關部門存在著監管不力、執法不嚴的問題,使得一些限制名存實亡。
??澳大利亞國會在去年年底發佈的一份關於外國投資者置業的調查報告指出,從2006年至今,澳有關部門就外國人投資房地產違規行為提起訴訟的數字為零;從2007年至今,有關部門下令外國投資者出售違規購買房產的數字同樣為零。報告稱,“相關的監管政策實際上名存實亡。”
??此外,有地產中介人士表示,此前外國買傢向澳大利亞外資審理局申報,審批不通過的情況幾無絕無僅有。
??觀察: 房價真是外國人抬高的?
??目前,澳大利亞社區似乎流行著一種似是而非的觀點:財大氣粗的海外買傢哄抬房價,導致很多本地人、特別是年輕人買不起房子。為此,海外買傢投資澳大利亞房地產業在當地引起瞭極大的爭議。
??但實際上,這一理解存在著不少誤區和站不住腳的地方。首先,近年來澳大利亞樓市交易活躍,與當地經濟保持強勁發展勢頭、人口和平均傢庭收入持續增長、房屋需求量劇增、土地供應量下降、房屋貸款利率一再創新低等社會和經濟大環境因素息息相關。
??更值得指出的是,把澳本地年輕的首次置業者擠出市場的,恰恰不是外國投資者,而是他們的父母輩—林口房屋土地貸款—目前年齡在50歲至台中大安農地貸款65歲之間的澳大利亞嬰兒潮一代。
??這是因為:一方面,外國投資者看中的物業,其價格往往遠高於本地首次置業者的目標價格范圍,兩個群體的選房意向和需求迥異,幾乎不存在直接競爭關系;另一方面,澳大利亞很多80後、90後年輕人之所以無法入市,是因為他們在出價上拼不過錢包殷實的嬰兒潮一代。
??統計數據顯示,1997年至2012年間,買房的澳大利亞年輕人(18歲至29歲)比例從27%下降至24%,相反澳嬰兒潮一代買房比例則翻倍至36%。這些人有豐實的經濟基礎支撐,為瞭換房、買二套房,或者為子女買房,而成為瞭澳樓市中最活躍的生力軍。
??有關海外買傢刻意哄抬澳大利亞房價的說法,澳總理阿博特已經承認政府在這方面缺乏足夠的數據支持。調查發現,對外國買傢炒高澳房價的疑慮,多來自於澳一些普通老百姓非理性的直覺。
??當然,外國投資者給澳房地產市場帶來的影響是確實存在的,特別是在悉尼、墨爾本和黃金海岸等城市的CBD地區,一些高級公寓的售價因為受到外國買傢的追捧而節節上升。
??盡管如此,很多澳經濟領域和房地產領域專業人士普遍認為,對外國買傢的疑慮被誇大瞭。相反,外國投資對澳大利亞依然是利大於弊。例如,外國買傢的湧入帶動瞭澳房地產的供應量,實際上有助遏制房價暴漲的勢頭。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-19/09405995370148239032788.shtml
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