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內容來自sina新聞

一個資深操盤手對2015年樓市的分析與預測

江翠北側重劃區二胎年息借貸增貸轉貸

??1、政府多輪調控後的疊加效果、交易成本、融資成本過高,導致自住自用型客戶成為市場的絕對主流客群。



??2、受支付能力限制及市場供應結構變化,首次置業的剛需客戶比例在下降,這部分需求轉向自住商品房和二土建融新北蘆洲土建融手房;改善型客戶、尤其是中高端改善需求成為新房市場成交主力,未來相當長一段時間,這種趨勢會愈加顯現。



??3、短期投機性需求轉向金融產品,中長期保值增值需求依然存在,但投資意願不強。受本輪股市驅動,未來3到6個月會有一批獲利資金重回地產項目。



??4、受此前普遍性限購的影響,異地置業客戶比例已經達到歷史低位;未來異地置業客戶(包括自住型需求、投資保值需求)會出現資產向一線城市轉移的趨勢。通過公司購房或子女親屬獲取購房資格,異地實際購買人比例會上升。



??5、資產重組型客戶將明顯增多,賣舊換新、以小換大、多套換一套,成為傢庭資產重組的趨勢。



??6、客戶的觀望情緒在變化。以往對價格預期的觀望逐漸轉為對產品價值的觀望,即從價格越低越可能成交轉變為性價比越高越容易成交。



??7、客戶成交的首要前提不僅僅是產品喜好和支付能力,更重要的是客戶的存量資產是否能夠變現,一二手房的傳導作用更加緊密。



??8、短期內自住型商品房(北京以外的城市則是其他類型保障房)分流瞭大部分首置剛需客戶,但隨著自住商品房的價格優勢逐漸減弱,以及自住房自身規劃、質量、品質的基因性缺陷,未來會有部分客戶回流到新房市場和二手房市場。



??9、高端改善市場規模會持續放大,但競爭也愈加激烈;地緣客戶依然是中高端置業升級的主力;受北京教育資源重組影響,學區房概念在降溫,但以獲取優質教育資源為目的購房需求依然存在。



??10、自有存量資金或自有資產變現是客戶的主要資金來源;客戶利用經營性資金進入不動產的意向在下降。



??11、反腐對北京樓市並未出現實質性影響,所謂的大規模拋售隻是或多或少的個案;但豪宅市場、投資屬性偏強的項目,一部分需求確實消失瞭。



??12、2015年,因地價成本高企,市場成交均價會被進一步拉升,北京又將進入新一輪的價格快速上漲期(僅指市場均價而非單盤售價);客戶對價格的質疑不再是短期房價的漲跌,而是對中長期價格漲幅的預期。

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??作者簡介:



??地產界的黃老師,國內一線地產品牌房企操盤手。入行十幾年,深耕北京。對地產市場有獨立的思考和判斷。愛運動,人生第一個“全馬”沖刺中。




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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-26/14035954124010089660940.shtml

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